南京二手房交易税费怎么算｜签合同前看这一篇就够了

二手房交易的税费，说白了就三笔大的：契税、增值税、个税。剩下的都是小钱，几百块到几千块不等，别被中介绕晕了。我家五年前在江宁买过一套，当时光税费就花了小四万，那会儿不懂，中介说啥我交啥。后来弟弟在河西买房，我帮他捋了一遍，省下差不多一个月的工资。今天就把这事给你捋明白。

先说大家最关心的契税

契税是大头，跑不掉，买房必须交。南京的标准很简单，看你是不是首套，看房子面积。

首套房，90平以下，1%。90平以上，1.5%。二套房，90平以下，1%。90平以上，2%。三套及以上，不管多大，3%。

举个例子，总价300万的房子，首套90平以上，契税就是4万5。这笔钱是在办过户之前交的，不交不给过户。

这里有个坑，我亲眼见过有人踩。夫妻俩名下有一套房，再买一套，按理说算二套。但有中介教人先去把第一套过户给父母，弄成首套资格。这么做风险不小，银行查贷款记录，税务局查房产备案，一旦查出，不仅补税还得罚款。我劝你别动这个脑筋。

增值税就是那笔可能替你省下的钱

增值税的政策在所有城市里算简单的：房子满两年，免。不满两年，全额征收5.3%左右（含附加税）。

南京现在绝大多数二手房都满两年了，毕竟2017年那波行情之后买的，到现在快五年了。但你要是碰上那种刚拿房就卖的，注意了，不满两年，一套300万的房子，增值税算下来差不多16万，这笔钱可不小。

我弟那套房子，当时业主急卖，房子才拿证一年半。他去谈的时候，直接跟业主说：你要是不肯等到满两年再过户，这16万的增值税咱俩各担一半。业主急着用钱，最后还真同意了。有些事情，你不开口，中介永远按老规矩办。

个税这玩意，好多人被中介带沟里了

个税有两种算法，谁便宜算谁，记住这句话。

第一种，全额1%。比如300万的房子，个税就是3万。

第二种，差额20%。卖房人当初买的时候是200万，现在卖300万，差额100万，20%就是20万。这种情况下，傻子才按差额算。但反过来，如果房子是赠与的或者继承的，原值低，反而可能按差额算更划算。聪明人都知道选便宜的那个。

还有个大好处，满五唯一免征。啥意思？房子满五年，并且是卖房人在南京的唯一住房，个税一分钱不用交。这个政策很多人不知道，中介也不会主动说。你要是看到哪套房子挂了好几个月卖不掉，去问问是不是不唯一。

还有几个小钱，我劝你别不当回事

中介费。南京的规矩是买方出1%到2%，卖方出1%，可以谈。链家那种大店通常是买方1.5%左右，小中介对半砍。多问两家不吃亏，这钱好比你买菜砍价，省多少是本事。

评估费。贷款买房的时候银行要评估，一般是几百到一千。这笔钱有的中介会帮你打包进去，你看合同的时候记得看清楚。

工本费、登记费、印花税这些，加起来几百块钱，不用太在意。

还有一项是土地出让金。2000年以前的老房子，很多是划拨土地，过户的时候要补一笔。这个钱不多，几千块钱，但要提前问清楚。我就见过有人签了合同才发现这笔钱，闹得很不愉快。

签合同之前，这几件事你得多问一嘴

第一句：这套房子满两年了吗？满五年了吗？是房主唯一住房吗？这三个问题的答案，直接决定你要多掏几万还是少掏几万。

第二句：契税谁交？增值税谁交？个税谁交？按南京的规矩，个税和增值税是卖方的责任，但事实上现在市场上基本都是买方出。这个可以在谈价钱的时候一起算进去，别等签了合同再掰扯。

第三句：中介费给多少？包含哪些服务？签合同之前，把这个写进居间合同里，白纸黑字。我在南京见过的纠纷，有一半是中介费没提前说清楚。

税费这个东西，说到底就是算清楚自己兜里要掏多少钱。你多了解一点，中介就少赚你一点。我弟弟那句“各担一半”之所以能成，都是因为事先做过功课。你有没有遇到过税费上的坑？评论区聊聊呗。