上海二手房捡漏：挂牌价直降80万的房源真存在？

我家老人去年在杨浦看房，真碰见过一套挂牌价降了80万的。房东急着换去杭州，链家挂牌从720万一路调到640万，挂了四个月还没卖掉。所以直降80万这事是真的，但捡漏的坑也是真的多。我跟你聊聊这里面的门道。

降价房都藏在哪

首先你要明白，上海二手房挂牌价连降80万，大概率不是房东良心发现，是市场逼的。具体来说，三种房子最容易出这种“跳楼价”。

第一种是总价1500万以上的改善盘。这种房子接盘的人少，贷款卡得死，房东不降个几十万根本没人看。我认识个做抵押贷款的朋友，他说去年下半年静安大宁那边，一套1600万的四房，最后成交价1420万，房东还送了全屋家具家电。但你要是没这个资金实力，这种“漏”捡不动。

第二种是“老破小”顶楼没电梯的。这种房子挂牌价本来就虚高，房东心里也有数。我同事前年在普陀看的甘泉一村，43平挂牌245万，最后205万谈下来的。不过这种房子你要做好心理准备，以后出手也难，刚需自住图个便宜可以，投资就算了。

第三种最坑，就是那种“连环单”房东。他看中了自己要买的房子，定金都付了，这边旧房子没卖掉，资金链断了。这种情况他比你还急，谈价空间最大。但风险是什么？他到时候交房时间没法保证，可能拖你三个月半年，过户流程走得你心烦。

怎么看挂牌价是不是真降了

说实话，链家、贝壳上的挂牌价，水分特别大。有些房东挂牌价就是高开低走，挂个高价等人来砍，降80万是降了，但降完还是比市场价高。

我教你看三个东西。第一，看同小区近三个月的成交价，别光看挂牌价。中原地产的小程序能查历史成交，这个比挂牌价靠谱多了。第二，看这个房子成交周期，挂了好几个月还没卖掉，说明要么价格不合理，要么房子有硬伤。第三，最关键的一点，找个靠谱的中介，直接问他这个房东为什么降价，真话假话一听就知道。

我上次陪朋友看房，中介说房东移民急售，结果一聊发现房东就在小区门口遛弯呢。这种话术你去问，十个里面有五个编的。

这几种捡漏你别碰

捡漏容易上头，我劝你冷静。产权有问题的房子，哪怕便宜一百万也别碰。有个粉丝跟我讲，她看中一套法拍房比市场价低80万，结果里面住着个老人死活不肯搬，法院都执行不了，钱砸进去了房子住不进去。

还有那种“折扣房”，说是内部房源，其实都是中介的噱头。真正便宜的，要么朝北没阳光，要么靠近高压线，要么楼下就是商铺油烟口。你去看房的时候一定要不同时间段去两次，白天看采光，晚上听噪音。

最坑的是那种“凶宅”。我不是迷信，但上海这市场，同一个小区同户型，便宜五十万的，大概率是有故事的。中介不会主动跟你说，你得自己查。有个方法是上裁判文书网搜小区名字加“命案”二字，这个是我做律师的朋友教的，管用。

真正能捡到漏的套路

我说点实在的。想在上海捡漏，你得熬得住。我认识个专门做二手房的朋友，他捡漏全靠三个笨办法。

第一，盯房源超过三个月的房子。每周让中介给你更新一次状态，房东心态什么时候崩，就看你有没有耐心等。第二，晚上十点给中介打电话问有没有新降价房源，这时候中介刚整理完当天的信息，而且很多房东晚上容易松动。第三，带着全款去谈价。你不用真全款，但让房东觉得你付款能力强，他价格就能给你让出来。

我邻居去年就是从宝山一套挂牌430万的房子，谈到了385万。没什么技巧，就是她社保满五年了，贷款审批快，房东急着要钱去摇新房，最后便宜了45万拿下来的。这种情况你光看APP上的挂牌价没用，得面谈才知道底线在哪。

说到底，直降80万的房源是真的存在，但能不能接得住，看你资金实力和耐心。这种房子买对了，省下的是真金白银；买错了，砸手里也是真难受。你要是最近在看房，可以先去链家问问最近三个月的成交记录，心里有底了再去看那些“降得狠”的房子。