成都二手房真的降价了？｜捡漏这几个小区值得看

真降了，但不是哪儿都降。

我家对门邻居去年挂的一套锦江区老破小，两室一厅，55平，挂牌从165万一路降到现在的146万。挂了快一年，上周终于卖出去了，买家还砍了4万块。他跟我喝酒时说，放到前年，这套房子180万都有人抢。

说白了，成都二手房这波降价，是真的，但降得很有讲究。

中介朋友圈里的"降"是哪种降

你刷朋友圈，会看到中介发"业主急售，直降20万""全城最便宜，错过没了"。这种大多是真的，但你要学会分辨是哪种降。

我有个朋友在中环做中介，做了七八年了。他跟我说，现在成都二手房分三种：

第一种是急售房，业主资金链断了或者要换房，这种降价最狠，5%-15%都有可能。第二种是普通置换，卖旧买新，卡在卖不掉换不了的节点上，能谈的空间在3%-8%。第三种是挂牌试试水，压根不急卖，价格纹丝不动，你砍价人家直接不搭理你。

他手上有个客户，在高新区大源有一套次新房，89平，今年3月挂牌280万，到7月降到262万。买家还想砍，房主直接说再等等，反正不差钱。

我实地看的几个小区

我最近两个月跑了十来个小区，把实在情况跟你说说。

成华区建设路的太阳公元，这个盘以前是网红盘，那叫一个傲娇，业主挂牌价一个比一个高。现在你去看，85平套二挂185万，比年初降了不到10万。但你要是真坐下来谈，房主愿意让到178万左右。这个小区位置好，离地铁近，周边配套熟，学区也还凑合，适合刚需上车。

武侯区双楠的少陵路那一圈老小区，降价是真明显。我在那儿看了一套91年的步梯房，6楼，76平挂99万，半年前同户型卖到118万。房子确实老，小区环境也一般，但周边菜市场、医院、学校一应俱全。适合预算有限、不介意的年轻人先上车。

金牛区的华侨城，大户型降幅不大，但小户型有点松动。87平套三，精装，挂195万，比去年低了差不多10万。这个小区绿化好，安静，就是离地铁稍远，要走十来分钟。

还有个意外发现，天府新区的南湖国际社区，以前炒得火热，现在价格理性多了。130平的套三，挂牌230万左右，成交价能谈到215万。那边配套还在兑现中，急不得。

这几个小区降得实在

要说真值得看的，我挑了三个：

第一个，成华区鲁能城。2016年左右的次新房，物业靠谱，小区干净。93平套三，现在挂210万，比年初降了近15万。关键是房主大多是真着急卖，谈价空间大，我见过最终200万成交的。

第二个，锦江区中港CC PARK。它的位置就在东湖边上，环境没得挑。77平套二挂168万，比去年初降了20万左右。唯一的问题是物业费稍贵，每月将近3块一平。

第三个，高新区南城都汇。这个盘体量大，房源多，业主互相压价，对买家来说是好事。88平套三，挂200万出头，有房主主动降到195万。学校就在旁边，接送孩子方便得很。

真想捡漏，这几个动作要做对

我劝你，看房别光盯房价，要把各种税费、中介费一起算进去。现在很多房主是"净收"，意思就是税费都得你出。一套200万的房子，加税加中介费，可能得多花五六万。

看房时间最好选在工作日傍晚，能看到小区真实的停车情况和居住氛围。周末人太多，啥都看不出来。

议价的时候别一上来就砍太狠，先说对房子有意向，但价格超预算了，让中介去探房主底价。记住，现在是买方市场，你手里有主动权，别慌。

对了，有套房子如果有租约，你看了喜欢，一定要先确认租客什么时候搬走。我一个老同事就吃过这亏，买了带租约的房，租客死活不搬，折腾了大半年才住进去。

这行情下，碰到合适的多比较比较，别冲动也别太磨叽。你最近在看哪个片区？我可以帮你参谋参谋。