南京楼盘跌了多少？｜这3个板块现房可以捡漏

我劝你别急着抄底，先听我把话说透。前阵子陪一个老同事去江宁看房，他三年前看中的那个盘，当时挂牌价3万2，现在同户型挂2万1，中间差了整整一套老家的首付。这种跌法在南京不是个例，但也不是所有地方都跌得这么惨。

先说结论：南京这轮调整，大部分板块跌了20%到30%，个别远郊盘腰斩的也有，但主城区核心地段的次新房也就跌了10%出头。说白了，地段和品质的差距，在下跌的时候比上涨的时候更明显。

九龙湖：从3万到2万，地段还是硬道理

江宁九龙湖这边，前两年炒得最凶的时候，不少次新房挂牌价冲过3万5。现在你去中介那儿问，真实成交价基本在2万2到2万5之间。我那个同事看的那个盘，靠地铁口，旁边有小学，算是板块里位置最好的那一批，现在单价2万1出头，还是精装现房。

为什么说能捡漏？因为房东心态真的崩了。有个房东去年挂2万8，挂了半年没人看，今年主动降到2万3，上周又悄悄跟我说还能谈。我跟同事算过一笔账：同样总价，在河西只能买个90平的老三房，在九龙湖能拿下130平的横厅四房，还是2021年之后交付的。这种房子自住舒服，租金回报率也还行，八十平的能租到三千五左右。

不过你要注意，九龙湖价位分得细。离地铁1公里以上的小区，单价能低到1万8，但流动性差，以后出手周期长。你要真想捡漏，只盯地铁800米以内、房龄五年以内的盘，别的别碰。

桥北：跌出性价比，刚需盘现房一堆

桥北可能是南京这轮跌得最扎实的板块了。天润城、威尼斯水城这些大盘，高峰期的单价能到2万3，现在你去看，1万4、1万5的挂牌一堆，还能往下谈个三五万。前几天我还看到一个97平的精装三房，总价135万，单价不到1万4。

这地方以前被嫌弃，无非是说人口密度大、学校一般、靠江边湿气重。但你要是预算有限，又想留在南京，桥北现房是真的香。我表弟前年在这边买了套二手次新，总价150万，每个月房贷四千出头，他自己在珠江路那边上班，地铁三号线直达，单程四十分钟，能接受。

有个细节你可以问中介：桥北有不少房子是开发商当年精装交付的，但实际装修质量参差不齐。有的盘用的是杂牌地板，住两年就起鼓。你去看房的时候，拿手机手电筒照照踢脚线和窗台打胶的地方，能看出当年施工的用心程度。这种房子价格还能再砍一刀。

燕子矶：规划落地慢，但价格已经到肉

燕子矶这地方有点特殊。规划讲了七八年，商业综合体到现在还是围挡，地铁1号线北延是通了，但其他配套真的拖后腿。也正因为这样，房价从高峰期的3万跌到现在1万8到2万，有的盘甚至挂出1万6的价格。

我有个同学2021年买的燕子矶某盘，当时单价2万9，现在同户型挂牌价2万整，他说亏麻了。但你要换个角度想：现在2万以内买燕子矶的次新现房，等于用六折价格买前几年的产品力。那边很多盘是2020年前后交付的，外立面用材、户型设计都不错，人车分流、景观绿化都是花了心思做的。我去看过一个小区，绿化和儿童活动区做得比河西不少3万多的盘都好。

只是你要做好心理准备：住进去以后，生活便利度没那么高。外卖选择少，晚上想吃个宵夜得跑两公里。孩子上学的话，目前对口学校确实一般，介意这个的慎选。

说白了，南京现在不缺便宜的房子，缺的是你愿意住进去、住得舒服的房子。现房的好处就是看得见摸得着，采光、噪音、楼上楼下隔音，你实地感受一下就知道。

最后给你句实在话：真要捡漏，别盯着全市均价看，也别只看网上挂牌价。去目标小区门口的中介店里坐一下午，跟店长聊聊天，让他把近三个月的真实成交记录翻给你看。价格谈不拢就换个楼层、换个朝向再谈，现在这个行情，买方话语权比你想的大。你最近在看哪个板块？咱们可以聊聊。