北京二手房挂牌量激增：是捡漏还是接盘？

先说结论：现在进场，确实能捡到漏，但多数人捡的是刀子。我有个亲戚，从去年十月就开始看房，看了大半年，上周终于签了合同，总价砍下来六十多万。他看的那套回龙观的房子，业主挂牌报六百二，他上来就给人砍到五百五，中介当时脸都绿了，觉得他胡闹。结果那业主刚定了一套新房，首付还差一大截，天天被售楼处催着补款，咬咬牙还真就同意了。但另一个朋友，年初冲动下手，买完就后悔，现在同户型挂牌价比他买价低了二十万还没人问。同样一个市场，有人吃肉有人挨打，差别就在会不会挑。

挂牌量确实涨得吓人。链家后台数据我盯了几个月，去年这个时候大概九万套出头，现在挂到十五万套左右，光数字就多了六成。这还不算那些没挂出来的——很多业主嫌挂牌价丢人，在中介那儿挂着"测试一下"的房源，我认识个中介，他手里光这种"潜水房源"就有二十多套。为什么突然这么多？我观察下来，三类人主力：一类是卖一买一的改善家庭，想趁高点把老房子出了换大的，我小区楼下就有三家同时挂了牌，都是想换去海淀的；一类是孩子上完学学区房用完了，赶紧挂出来套现，这种房往往学位刚占用完，价格上就蔫了不少；还有一类是真扛不住的，2017年高位接盘那波人，月供压力大，或者工作变动还不上，只能割肉。有个在互联网公司干到35岁被"毕业"的老哥，房子买在通州，月供一万八，失业半年撑不住了，上周挂牌价直接比同户型低了四十万。

量一大，价格就乱。我住回龙观附近，这边的次新小区，年初同户型成交价还在五万出头，上个月我看了一套，挂牌价已经降到四万四，中介说还能谈。整个片区均价下来一截，不是零星的，是成片的。链家App上那个"降价房源"列表，光回龙观一个板块，每天蹦出来上百套，有的房子挂牌三个月，降了四回价，典型的一周降两万。这种情况下最容易出"捡漏盘"。怎么判断？看同小区最近三个月的真实成交价，不是挂牌价，是签约价，然后找那种比成交价还低百分之十以上的，主要是业主急用钱，或者已经定了别的房子就等着周转。这种机会有，但得盯得紧，中介手里捏着的多，放出来的少。我教您一招，跟中介搞好关系，没事递根烟，周末约着看房，有的房源还没挂上网就被内部消化了。

但我要泼盆冷水，这几种房子，谁碰谁接盘。先说远郊老破小，位置偏、没物业、房龄三十年往上，降价也没人接，买了就是套。就说房山良乡那边，六层板楼没电梯，五楼一套六十平的小两居挂八十万挂了大半年，看房的都没几个，物业连楼道灯坏了都不管。再说不满五唯一的，税费一加，总价优势没了，等你想卖的时候，买家也得算这笔账。一套挂牌四百万的房，不满五唯一要多交十几万的税，买家一算账，扭头就去看隔壁满五唯一的了。还有那种大户型高总价的，总价越高的房子流通性越差，真到急着出手的时候，折价特别狠。比如望京那种一百八十平的大平层，挂牌价一千五百万，都挂八个月了，看房的没几个，中介催着业主降价，说再不降连客户都没了。

还有个特别容易被忽视的坑：高利率接盘。现在首套利率比前几年低不少，但如果你手里有房子要置换，自己那套卖不掉，看上的房子又不敢下手，这种连环单最容易出问题。我亲戚就遇到一个卖家，那边要买的房子出了问题，这边又催着签，最后逼得他让了两个点才成交。还有个更惨的案例，我一同学卖回龙观的房子换西城的学区房，腾挪过程中自己的房子迟迟没人接，学区房那边交了定金又违约，两头亏了十几万，天天跟我念叨。所以真要看房，先把还款能力和资金周期算明白，别把换房时间卡太死。最好留出三个月的缓冲期，免得被两头架着宰。

说到底，现在这个局面，对刚需自住的人是最友好的时期。银行放款快，业主好说话，议价空间普遍有十到十五个点。我前两天陪朋友去看一套天通苑的房子，业主开价三百二，我朋友试着砍了一刀报两百八，业主愣是没翻脸，说再谈谈，最后三百整成交了。这要搁两三年前，业主不把你轰出去才怪。但你要抱着抄底的心态来，想着买了就涨，那大概率失望。我的建议是：想清楚自己住还是要，自住的话，挑那种业主急售的、房子本身没硬伤的、价格比最近成交价低的，别犹豫；要是想着投资赚差价，我劝你省省，这波行情什么时候到底谁也说不准，多留点现金比啥都强。现在这世道，现金在手里才是爷，房子挂出去卖不掉的时候，您就知道什么叫流动性为王了。

你们觉得，现在这个价位，离真正的底部还有多远？