杭州二手房：挂牌量涨了，成交价反而稳住了？

说实话，看到这个数据的时候，我也愣了一下。

2024年上半年，杭州二手房挂牌量确实冲破了16万套的关口，不少老小区甚至接近18万套。按常理，货多了价肯定跌，但现实是，除了偏远郊区和老破小，主城区的核心楼盘，成交价没怎么大动，甚至像未来科技城、申花这些地方，还出现了一房难求、竞价成交的情况。

这反差挺大。我身边有个做房产中介的老张，前两天跟我喝酒，他也纳闷，说这市场是不是精神分裂了？我劝你别纠结，这其实不是矛盾，是分化。说白了，现在的杭州楼市，早就不是“一刀切”的时候了。

为什么挂的人多，卖得却不贵

你去看挂牌量，那都是谁在挂？

大部分是置换改善的。手里这套旧的挂出去，是为了买那套新的。还有一种，是前几年投资买房的人，想套现离场。这两类人，心态完全不一样。

置换的急着用钱，但更急着住；投资的倒是想多卖点，但发现根本没人接盘。

我自己观察到一个现象，2023年下半年到现在，杭州成交量其实挺稳定的，甚至比去年还高了一点。量在涨，价在稳，这说明什么？说明有真人在买房，而且买的是好房子。

那些挂牌180天都卖不出去的，基本都是硬伤房：楼层奇葩、采光差、或者学区已经 faded（衰落）。这种房子，挂再多也没用，最后只能降价甩卖，但这部分占的比例没你想的大。

成交价稳住，是因为大家在挑

你以为成交价稳住，是因为卖家都很淡定？

错。是因为买家更精明了。

现在去杭州看房的人，那是真对比。我以前认识个姑娘，在钱江新城上班，看了一年房，看了三百多套。最后没买核心区的大平层，而是买了未来科技城一套品质不错的新盘。

为啥？因为核心区那些老二手房，同样的钱，得挤两家人住。而未来科技城那边，新房交付标准高，小区环境好，虽然远一点，但年轻人能接受。

这就是目前的现状：有钱人看不上老破小，刚需族买不起核心豪宅。中间地带的改善盘，反而成了香饽饽。这部分需求足够支撑起价格的稳定。

我还听说，有些房东心态崩了，挂牌价虚高，结果看都没人看。后来挂到市场价，成交速度反而快了。这说明，只要价格合理，房子还是能卖掉的。那些死扛着不肯降的，基本都挂牌半年以上了。

这几种房子，价格还在往下探

虽然整体稳住了，但你不能盲目乐观。

我要提醒你，以下三类房子，成交价还在跌，而且可能还会继续跌：

一是郊区远郊。除非你有产业支撑，不然就是有价无市。比如大江东、临平北这些地方，库存量大，需求少，想出手得做好心理准备。

二是没有电梯的老公房。现在年轻人买房，第一关就是看有没有电梯。这种房子，以后会越来越难卖，除非拆，不然就是自住性价比低，投资回报率也低。

三是商住公寓。这个不用多说，交易税费高，流通性差，银行贷不到款，基本就是左手倒右手，价格能稳住就不错了。

给想买房的朋友几句实在话

如果你正在看杭州的房子，我建议你这么做。

别光盯着挂牌价看，要去查成交记录。链家或者贝壳上都有历史成交，那个才是真金白银砸出来的价格。挂牌价可以砍，成交价才是底线。

其次，多看多比。别急着下手，现在买家市场，你有足够的时间挑。我见过太多人，看了一套就着急定，结果后面发现了更好的，后悔都来不及。

最后，量力而行。别为了面子买超出承受能力的房子。现在工作变化大，现金流比资产增值更重要。

这市场啊，早就变了。以前闭眼买都能赚，现在得睁眼挑才能不亏。你是怎么看的？觉得杭州的房子还能涨吗？