上海房价近期走势｜这些信号你得看清

直接给结论：上海房价现在的走势，用两个字形容就是“磨”。不是那种断崖式的崩盘，也不是以前那种闭眼涨的疯牛，而是一种带着点僵持意味的缓慢下探或横盘。如果你是想入手自住，这时候不用太焦虑，可以慢慢挑；但如果你是抱着短期投资赚钱的心态，我劝你趁早打消这个念头。

别听那些喊反弹的，看看身边的成交量

前阵子有个朋友跟我打电话，说感觉市场要回暖，因为有些中介开始跟他说“房东降价空间不大”了。我听完就笑了，问他：“你去看房了吗？看了几套？”他说还没，就在网上看数据。其实啊，网上的数据有时候是有粉饰效果的，真正的一手信息是你站在小区门口看人流，去物业聊聊最近过户的多不多。

我上个月陪亲戚去看房，在杨浦和闵行各看了一处老破小。同一个小区，两套户型差不多的房子，挂牌价差了将近三十万。房东的心态完全不一样，有一家的房主明显急着用钱，说话的时候眼神一直在飘；另一家则是慢慢卖，不催。这种价格差在两年前是不多见的。以前是买方求着卖方，现在是卖方在拼命找买方的眼缘。这说明什么？说明流动性在变差，大家的观望情绪很重。你去看那些成交记录，成交周期普遍拉长了，有的甚至超过半年。这不是短期能逆转的。

刚需和改善，你们得分开看

很多人问，上海房价到底还会跌多少？这个我真没法打包票，但我可以说说我的观察。对于刚需群体来说，现在的上海确实比两年前友好了一些。

首先，利率降了，首付门槛也降了。这点是实打实的好处。其次，房源选择多了。以前看好的房子怕买不到，现在你可以从容地对比装修、楼层、采光。我邻居家的孩子，去年结婚买房，为了省那几十万的税费，硬是把婚期往后推了大半年，最后在一个稍微偏远一点的地铁站附近买了个两居室。虽然通勤时间长点，但总价控制下来了，压力小很多。这就是现在的行情下，务实的选择。

但是，改善型的需求就得谨慎了。很多人想着“卖小买大”，结果发现手里的老房子根本卖不上价。你挂出去的价格如果是基于两年前的心理预期，那大概率是要被冷落的。我见过不少案例，业主舍不得割肉，挂了半年没人问，最后不得不大幅降价才能出手。而这时候去买新房或者次新房，价格并没有同比例下跌，甚至某些热门板块还比较坚挺。这一上一下，中间的空档期就是你的损失。所以，置换的话，先卖后买是铁律，千万别先定新家，手里没现金会非常被动。

几个值得留意的细节

你要是真打算入手，有几个细节得看清楚。

一个是区域分化。核心城区，像黄浦、静安的部分优质地段，房价确实比较抗跌，甚至略有企稳，因为稀缺资源摆在那。但远郊板块，比如奉贤、金山的一些新区，供应量太大，人口导入跟不上，价格压力就比较大。我有个做房产的朋友说，现在远郊的二手房，房东想要快速变现，基本都得让步。

另一个是房龄。现在银行对老旧住房的贷款政策也在收紧，房龄太老的房子，将来想再出手，接盘的人会越来越少。尤其是那些没有电梯、环境一般的老公房，除非有特殊的学区加持，否则价值会越来越边缘化。

说到底，上海房价的走势取决于很多人的预期和信心。目前来看，信心恢复还需要时间。我不建议任何人加高杠杆去博反弹。对于这个市场，我觉得还是那句话：急什么，好房子多的是，慢慢看，慢慢选。你现在手头有合适的机会吗，还是也在观望中？