上海楼盘抢手｜成都房价企稳，北京楼市迎来关键转折？

说实话，这个问题问得挺大，但我直接给你个结论：这三个城市现在的情况完全不一样，别把它们混为一谈。上海是贵得离谱但还得买，成都是跌到底了慢慢爬，北京则是正在经历一个关键的洗牌期。

我自己在这行看了快十年，最近跑盘跑得腿软，发现很多人对这几个城市的理解还停留在两年前。今天我就掰开揉碎了说。

上海：富人还在买，普通人别挤

最近上海又有几个楼盘"日光"了，中介朋友圈天天发战报，搞得好像谁不去买就亏了。其实说白了，这就是个数字游戏。

我上周刚陪客户去看了徐汇滨江的一个盘，单价15万/平，一套房子要2000多万。销售人员说话都带着一种"你应该感恩"的语气，说是因为房源紧张才这么抢手。但我问了他一个问题：去年同期的去化率是多少？他支支吾吾答不上来，最后只说"今年比往年好很多"。

好多少？数据不会骗人。上个月上海新房成交均价确实涨了，但成交量只比前个月多了一成。而且这些成交的主力，基本还是改善型需求，真正的刚需客群，我观察了一圈，一个都没见到。

我有个朋友，在张江上班，月薪3万，看了半年房，最后买了临港。他说不是不想买市区，是算算账，市区的房子他够首付都不够，干脆买个远点的，至少有个家。临港现在配套起来确实比以前强多了，地铁通了，学校也有了，但通勤时间还是得预留一个小时以上。

所以如果你问上海楼盘还抢不抢手，我的答案是：限缩版抢手。有钱人抢的是核心地段的豪宅，普通人抢的是郊区的小户型。中间那个层级的房子，其实是最尴尬的，既不够高端，又不够便宜。

成都：跌停了，但别指望V型反弹

成都这边的情况我看得比较清楚，因为我老家就在那里。前两年成都房价也跟着涨了一波，尤其是高新南区，涨幅比上海还猛。但到了2023年下半年，明显感觉市场凉下来了。

我二姨在成都住了三十年，她跟我说，现在去看房的人比两年前少了至少一半。她之前想置换一套更大的，结果看了三个月都没找到合适的。卖家嫌降价亏，买家嫌贵，双方在售楼处僵持不下。

不过有意思的是，最近几个月成都的成交量确实有回暖的迹象。我查了一下数据，今年上半年成都新房成交量比去年同期涨了大概15%。这个数据背后是什么原因？我觉得主要是两点：一是政策松了，限购几乎取消；二是价格稳了，开发商不敢再乱涨价，购房者反而敢于出手了。

但我要提醒一句：企稳不代表要涨。成都的供应量太大了，全市在建和待售的新房加起来，足够消化好几年。所以在成都买房，挑位置、挑品质是关键。那些离地铁远、配套差的房子，就算再便宜也不建议碰。我有个同事，去年在温江买了套房，当时觉得性价比高，结果住了一年发现周边什么都没有，连个像样的超市都找不到，想卖又卖不掉，特别憋屈。

北京：政策敏感期，观望的人最多

北京现在处于一个很微妙的阶段。一方面，政策一直在出，从认房不认贷到降首付比例，动作不少；另一方面，房价就是不上不下的，挂牌价喊得高，实际成交价还得砍。

我认识一个在北京卖房的朋友，他挂了两年都没卖出去。最后咬牙降了80万，才有人愿意来看房。但来看的人，没有一个直接下单的，都是磨磨唧唧讲价，最后成交周期拉得特别长。

北京的问题在于，它的库存结构和供给逻辑比较复杂。核心区的老破小没人要，郊区的远盘也不好卖，真正能流通的，还是那些品质好、地段好的次新房。这类房子数量有限，所以价格相对坚挺；而大面积供应的房子，要么太老，要么太远，基本处于有价无市的尴尬境地。

我劝现在在北京考虑买房的人，别被"止跌回升"这种说法忽悠了。这个市场还在调整期，政策底可能来了，但市场底还没看到。你要有足够的耐心，还要有足够的现金，别加太高杠杆，否则压力会很大。

总结几句实话

这三个城市，现在真的是三种玩法。上海你得看预算，预算够的核心区看看，预算不够的远郊区也行，别硬挤。成都你可以慢慢淘，找到合适的再出手，不用着急。北京你得看时机，政策利好可以关注，但别急着下手，等趋势明朗了再说。

你心里现在最纠结的是哪个城市？或者已经有在看房了，遇到什么具体问题？