杭州二手房：挂牌量破纪录，房价真见底了吗？

直接说结论：底还没完全见底，但最惨的时候已经过去了。现在买的话，不用恐慌，但也别指望捡大漏。我是看着杭州这房子跌了两三年的，身边朋友有的卖不掉，有的咬牙降价出手，情况比较复杂，不能一概而论。

挂牌量大，心里别慌

最近看到数据，杭州二手房挂牌量确实高得吓人，好几万套在那摆着。很多人一看这个数字就慌，觉得供大于求，肯定还要跌。其实没那么简单。

我有个亲戚，去年想把老破小卖了换套好的，挂出去大半年没人问。后来降价了15万，才谈下来一个买家。但他同时也看到，隔壁小区同户型的房子，挂牌价虽然降了，最后成交价也差不多。这说明啥？挂牌量大，意味着大家都在卖，竞争确实激烈，房东想快速出手，必须得让价。但这不代表所有房子都在暴跌。核心地段的房子，只要价格合理，还是有人看的；远郊或者质量差的，挂牌再多也就那样，根本卖不上价。

说白了，挂牌量高，是把双刃剑。对买家来说，选择多了，议价空间大了；对卖家来说，不降价还真留不住人。但这跟“崩盘”是两回事。你看以前新房开盘排队抢，现在二手房挂牌多，这是市场回归理性的正常过程，不是天要塌了。

哪些房子还能涨？

你要是问我现在买哪类房子稳妥，我只能说，得挑。

首先，地段还是硬道理。申花、钱江新城这些核心区域，配套成熟，学校也好，哪怕大盘子再大，这些地方的房子抗跌性强。我邻居就在申花，前两年市场冷的时候，他家的房子也没怎么跌，现在想卖也不急，因为刚需客就认这几个板块。

其次，房龄别太老。杭州现在改善型需求不少，很多人买房是想住得舒服点。二十年前建的老旧小区，没电梯、停车难、物业差，年轻人根本不买账。这种房子，挂牌量再大，也涨不起来，只能慢慢跌。

还有，学区房政策在变。以前大家疯抢学区房，现在多校划片什么的政策一出，学区溢价没那么高了。如果不是为了孩子马上上学，别为了个虚名去接盘。

我劝你，别听那些“专家”说什么时候抄底，他们自己都说不准。你就看自己的需求，是自住还是投资？自住的话，挑个喜欢的楼层、户型，价格合适就入手；投资的话，趁早打消念头，现在房产增值没那么快，持有成本算下来可能还亏。

怎么谈价最实在

如果你真打算入市，我有几个实在建议。

第一，多看少动。别看到一个喜欢的就急着下定。杭州二手房源多，你可以货比三家。同一个小区，不同楼层、不同装修，价格能差出几十万。你先了解清楚成交价，再去找房东谈。

第二，大胆砍价。现在市场是买方市场，房东挂牌价往往有水分。我看到过不少例子，挂牌200万的房子，最后180多万就能拿下来。你别不好意思，谈价嘛，本来就是你来我往。你可以找中介探探底，看看房东急售不急售。如果房东急着用钱，那他的心理价位就好猜了。

第三，避开那些“故事房”。有些房子挂牌很久卖不掉，要么是有产权纠纷，要么是房子有硬伤（比如临街噪音大、采光被挡）。这种房子便宜是真便宜，但后续麻烦多，我见过不少人买了之后后悔。宁可多花点钱，买个明明白白的。

第四，关注利率和政策。现在房贷利率处于历史低位，这点确实利好。但你得算算账，每月的还款额在你收入占比多少？别为了买房把自己逼得太紧。万一以后工作有变动，断供那就麻烦大了。

这个市场现在确实让人纠结。有人嫌贵不敢买，有人嫌跌怕站岗。其实，只要你不加高杠杆，买套自己住得起的房子，问题不大。别想着抄到最低点，那是不可能的。只要房子符合你的居住需求，价格在你能承受范围内，就可以考虑入手。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的，你说对吧？