朝阳二手房挂牌价降了？现在出手还是等等看

先给你交个底：挂牌价确实降了，但还没降到底，急的人现在可以谈，不着急的可以再等俩月。我家老人去年底在朝阳看房，跑了大半年，这话是我陪他跑了二十多套房子之后的实在感受。

先说挂牌价到底降了没有。降了，而且不是那种玩虚的降。看房的这半年，我手机里存了十几个中介的微信，朋友圈里挂着的同一套望京的老两居，去年十月挂牌价是518万，今年二月初调到485万，这周再看，458万。同一套房，四个多月降了60万下去。常营那边的老公房更明显，六层板楼没电梯的，去年还能挂到每平五万二，现在四万七八就有人愿意聊。

但这里头有个说法得跟你说清楚。降的多数是什么房子，老小区、高楼层、户型怪的，这类房源挂牌价确实松动了。可那种户型方正、楼层好、离地铁近的，尤其是总价在五六百万区间的刚需两居，价格还是咬得死。我同事上个月在双井那边谈一套93平的塔楼，房主就便宜了八万块，再往下死活不肯让。说白了，这波降价是分化的降，不是普降。

再说现在该不该出手。我的看法是分人分情况。你要是卖旧买新的改善型，大概率能占到便宜。我发小就是这么操作的，他年前把通州的老房子卖了，挂出来两周成交，比心理价位低了不到三万，但他转头在朝阳北苑买的那套三居，砍下来27万。一进一出，里外里还是合适的。反过来你要是头回买房的首套刚需，我劝你把眼睛擦亮了再下手。

这里面有个实在的原因：朝阳二手房的实际成交价和挂牌价之间，水分不小。我看的房子，多数挂牌价砍个百分之五到八都有得聊。有的挂470万的房，中介悄悄跟我说，房主心里底价是438万。你按挂牌价去谈就亏了。这种时候，中介的话你得听着，但不能全信。多找两个中介看同一套房，探探房主的底，比什么都强。

还有一点得提醒你，税费和周期这些事儿看着小，算下来差好几万。满五唯一的房子和不满两年的，税费能差出一辆车钱。我陪老爷子看房的时候，有一套房源报价挺合适，结果一打听，房本才一年半，那增值税一加，直接超预算二十多万。这钱省不下来，不要被低单价带跑了。

有人问我，现在是不是捡漏的好时机。我觉得，真捡漏的机会有，但轮不到普通人。那些价格明显低于周边的房子，要么有硬伤，要么房源信息才放出来就被中介内部先消化了。你要是没时间天天盯着，指望天上掉馅饼，不如老实找那种挂了三个月以上、中间降过两三次价的房子去谈，这种房主心态比较稳，好说话。我认识一个在朝阳做中介的朋友，他跟我说得很直白：现在这个行情，真心卖房的房主，你坐下来好好谈，个把月内多半能聊到一个两边都能接受的价格；那些挂着高价试水的，根本不用理。

说到底，房子是拿来住的。你要是明年有孩子要上学，或者现在租房的租金跟月供差不多，那没必要为了等那几十万耗上一年半载，看准了就可以谈。这房市就跟出去买菜一样，早上贵点，收摊前便宜点，但你为了一块钱的差价，等它收摊，晚饭也耽误了。要是你手里有房住，也不着急，那等得起就等等，谁也没法打包票。

你那边是看哪个板块的房子？户型面积大概多少？可以说出来，我帮你参谋参谋这价格怎么谈。