房价跌还是涨？｜北京上海二手房市场深度解析

直接说结论吧：北京上海的二手房，现在的局面就是“横盘磨底，分化严重”。别想着抄底暴富，也别恐慌性抛售。手里有房的，除非急用钱，否则不用慌；想买房的，现在确实是挑挑拣拣的好时候，但得选对地方和房子。

我老家亲戚前阵子也在纠结卖不卖。他们那套在海淀的老破小，挂牌半年了，看了十几波人，砍价砍得厉害。最后成交的时候，房东还是让了一步，但毕竟出手了，心里那块石头落地了。我说这话不是劝大家卖，是想说现在这市场，确实是你有来言他有去语，买卖双方都在博弈。

为什么感觉比前几年冷多了

说白了，供需关系变了。前些年大家抢房，是因为房子稀缺，加上大家觉得房价永远涨。现在不一样了，尤其是北京上海这种一线城市，库存量摆在那儿。你看那些中介朋友圈，天天发房源，有的小区同一套房子挂了两三家中介。

再加上贷款政策虽然松了，但大家的收入预期也变了。以前敢加杠杆，现在求稳。我有个做销售的朋友，去年想置换大房子，把小房子挂出去，结果看房的人倒是不少，一谈价格就沉默。大家都在等对方先降价，这就成了僵局。

还有一个很现实的原因，就是学区房政策的变化。以前海淀西城那种顶级学区房，家长为了孩子上学，价钱再高也得拿下。现在多校划片、教师轮岗这些政策下来，天价老破小的光环淡了很多。我邻居张哥，本来想买个西城的老房子给孩子上学，后来一看政策变动，干脆买了个郊区的新房，宽敞还舒服，虽然远点，但日子过得踏实多了。

哪些房子还能抗跌，哪些在裸泳

这个事儿我得掰扯清楚，不能一概而论。

首先，核心地段、品质好、房龄新的次新房，是最硬的。比如北京的中轴沿线、上海的徐汇滨江这些地方，房子新、物业好、周边配套成熟，这类房子哪怕市场再冷，价格也就微调，不会大跌。因为买这些人，图的是省心和生活品质，不仅仅是个居住空间。

其次，就是之前说的学区房，得看具体政策落实情况。如果是那种“单校划片”稳稳当当的，还有价值；但如果是要“多校派位”的，风险就大了。我之前帮一个客户分析过一套房源，挂价看着还行，但一查派位概率，最后他果断放弃了。

至于那些远郊盘、没有地铁规划、房龄超过二十年的老房子，是真的难卖。我见过有的房东，当初高位接盘，现在想卖，挂牌价比两年前低了三四百万，还是无人问津。这种房子，如果你手里有，我建议趁早处理，别恋战。

普通人现在该怎么应对

如果你是卖方，别贪心。现在不是卖方市场了，你的房子要想卖出去，价格得有竞争力。可以去周边几个中介问问最近成交价是多少，那是真实的市场价，不是挂牌价。照着那个价稍微往上提一点点挂牌，心里有个底价，有人来谈就谈，谈不拢就放着，反正也不差这一时。

如果你是买方，恭喜你，现在是有话语权的时候。多看、多比、大胆砍价。不要看到喜欢的房子就急着定，这城市几百万套二手房呢，总有更适合你的。而且现在银行利率低，贷款成本比以前划算多了。但我劝你，别为了买房把生活质量降得太低，月供控制在收入的三分之一以内比较稳妥。

还有个事儿，别听风就是雨。网上什么“房价崩盘”“暴涨在即”的言论很多，都是博眼球。咱们普通人买房，图的是安居乐业，不是炒股。房子终究是拿来住的，只要需求真实，价格合适，什么时候买都可以。

我就说这么多，毕竟每个人情况不一样，有的家庭缺钱急卖，有的家庭刚需上车，策略肯定不同。大家在买房卖房的过程中，有没有遇到什么特别奇葩的事，或者什么困惑？欢迎在评论区聊聊，咱们互相参谋参谋。