成都房价分析｜未来3年还能涨多少？

先给结论：别想了，很难再有以前那种“闭眼买、三年翻一倍”的好事。未来三年，成都房价整体就是横盘震荡，少数核心地段可能微涨，大部分郊区甚至还得跌。

我在成都房产圈摸爬滚打七八年了，见过2016年之前排队抢房，也见过现在售楼部里销售追着客户要名片。这种温差，只有身处其中的人才懂。今天不整那些虚头巴脑的数据报表，就跟大家掏心窝子聊聊，这行情到底意味着什么，你该咋办。

为啥说涨不动了

这事儿得从供需关系说起。你去看成都周边那些新盘，五圈层、六圈层，哪个不是几千人抢一套房？但那是两年前的事。现在呢？去天府新区、东部新区走一圈，晚上亮灯率有多少？我有个朋友在成都东部买了几套房投资，本来想着租金抵贷，结果空置率高得吓人，物业费都得他垫着。

政策上，“房住不炒”不是一句空话。限购、限贷、限售这些门槛虽然松了一点，但想要再像以前那样通过加杠杆疯狂上车的机会，基本没了。银行放款速度虽然快了，但利率虽然降了，对于普通刚需来说，每个月多还的那几千块月供，真金白银压在身上，谁也不是傻子。

还有人口结构的变化。现在年轻人生育意愿下降，接盘侠变少了。成都虽然还是西部的虹吸中心，但全国人口都在放缓，买房的人总数在减少。这就好比菜市场，买菜的人少了，菜价还能涨到天上去？

哪些地方还能看一眼

当然，也不能说成都房价完全没戏。有些地段，确实还是硬通货。

比如二环路内、锦江区、青羊区这些老城区的核心板块。这些地方配套成熟，学校好，医院近，日子过得舒服。这类房子，抗跌性是最强的。我身边有同事，置换了一套高新南区的房子，单价虽然高，但转手的时候从来不愁卖。

还有高新南区，虽然价格已经很高了，但因为产业聚集，年轻人多，购买力还在。只要上班的地方还在，这里的房子就有支撑。

至于五圈层、六圈层，远郊盘，我劝你谨慎再谨慎。除非你就在附近上班，或者那是你自己的自住房，否则纯投资，风险极大。我之前带过一个客户，在东边买了一套，首付全进去，现在跌了三十几个点，想卖都卖不掉，因为接盘的人太少，而且税费成本太高。

普通人现在该咋办

如果你是想自住，那就别盯着涨跌了。成都这个城市，生活气息浓，就业机会也多，长期来看，它是值得留下的。遇到合适的房子，楼层、户型、采光都满意，价格也在自己承受范围内，就可以入手。不用等到最低点，没人能预测到底哪一天是底。

如果你是想投资，那我建议你换个思路。现在买房收租，回报率也就是百分之二点几，还不如存大额存单。而且房子流动性差，急用钱的时候，砸手里都不知道咋办。

别被中介忽悠。他们只会说“再不下手就没了”，其实房源多的是。也别听信什么“专家预测明年大涨”，这种话听听就算了。我的经验是，当所有人都说房价要涨的时候，往往是高点；当大家都说跌得没法看的时候，也许反而是机会。

总之，未来三年，成都房价大概率是稳中有降，核心区域企稳，边缘区域继续消化库存。别抱着炒房的念头来成都买房，除非你真的就在这儿定居生活。房子是用来住的，这点道理，希望大家都懂。

你觉得现在是在入场的好时机吗？欢迎在评论区聊聊你的看法。