上海二手房成交回暖是真是假｜中介说话留个心眼

我家老人前阵子也念叨，说楼下中介门店晚上十点还亮着灯，进去一问，带看的经纪人都出去了，前台说最近确实忙。我第一反应是：这话得分两半听。成交量是真的上来了，可价格呢，没怎么动。说白了，现在是“以价换量”，不是房价要起飞了。

先讲讲我亲眼见的。上个月陪一个朋友去闵行看房，两房一厅，89平，房东挂牌520万。中介提前打招呼说，这个房东诚心卖，价格可以谈。我们到了以后，中介在楼下小声跟我们讲：上个月同户型成交了一套，505万，装修还没这套好。朋友心里有底了，上去聊了半小时，最后房东松口到495万，条件是两个月内付首付。朋友没当场签，说回去想想。第二天中介打电话说，有人出到490万，问我们要不要跟。你看，这哪是回暖，这是割肉。

再说个真事。我认识一个链家做了八年的中介，他跟我说，今年三月份他们门店带看量比年前翻了一倍，但成交的十套里，有七套是降过价的。他原话是：“现在买家精得很，挂牌价看都不看，直接问底价。房东不松口，房子就挂着呗，反正急的是房东不是我们。”这话听着扎心，但实话。

那为啥成交量突然上来了？我分析有三个原因，都不复杂。一个是政策确实松了，信贷环境好了点，之前想买没资格的，现在有资格了；二是积压了半年的需求，春节后集中释放，大家都想等房价再跌点的时候捡漏；三是学区房的窗口期，每年三四月是学区房过户旺季，这部分刚需是硬性的，撑起了一波量。

但你要是觉得“回暖=涨价”，那就错了。真实情况是，大部分成交价都贴着小区近一年的最低价走，有些甚至比去年年底还低个两三个点。我查过几个板块的网签记录，拿浦东金桥一个小区举例，去年11月同户型成交583万，今年3月最新的成交是571万，差了12万。中介嘴上说回暖，手上的合同比谁都诚实。

所以我想说，中介嘴里的话，你得挑着听。他说“最近看房的人多了”，这个是真的，你自己去小区门口站半小时就能验证。但他说“再不买又要涨了”，这话你让他拿最近的成交记录出来给你看。别怕拉不下面子，成交记录链家App上能查，或者直接问：“上个月这个户型卖了多少？”一问一个准。

具体怎么做，我给你几个实在的招。第一，看房别只看一套。同一个小区，至少看三套同户型，楼层、朝向不一样的，心里才有数。第二，挑工作日上午去看，别周末去。周末看房的人多，中介就跟你玩心理战，说“后面还有两组等着”，催你下决定。工作日去，人少，你能慢慢看，房东也愿意多聊两句。第三，谈价的时候，直接报一个你心理价位的九折，别怕被骂。中介如果送你出门，说明你压得还不够狠；如果他留你坐下聊，说明有戏。

当然，这事也得看人。有一种人我劝你别急着买，就是首付还要靠借的。行情看着热闹，万一你上个月买了，下个月同户型跌个十万，心态很容易崩。还有一种人，也是我劝你别跟着凑热闹的，就是你本来没想换房，看别人都在看房，你也去挂牌了。你想想，你的房子卖出去，你住哪？换房的成本不低，中介费、税费、装修，里外里几十万进出，不是小数目。

不过话说回来，如果你是真刚需，婚房、学区、换房改善那种，我觉得现在确实是个窗口期。房东心态普遍松动，议价空间比去年大了不少。我那个朋友最后没买那个495万的，再去谈的时候，房东降到492万，又送了个车位使用权。这要放在去年，想都不要想。

但我也没法打包票说这就是底了。房子的底，跟股票的底一样，都是事后才知道的。就是那句老话：自住不亏，炒房谨慎。你要是问我明年这时候是涨是跌，我真答不上来。但我知道一件事，这几年急着买房的，没有哪个吃亏到哪去；倒是那些天天喊着“再等等”的，等来等去，最后都买在了半山腰。

反正你记住，中介的话，信三成就够，剩下七成靠自己两条腿跑出来的信息。抽个周末，去你想买的小区门口站一小时，看看进出的人流，问问保安这里住着什么人，再去周边中介门店逛逛，翻翻他们的成交记录。比你在家里刷一百条“回暖”新闻有用得多。