南京二手房挂出去仨月没人问｜是不是价格定错了

我跟你说，八成是价定错了。剩下两成，是房子本身有硬伤，跟价格关系不大。我家对门邻居去年卖房，三月份挂的，到六月份一个看房的都没有，中介都劝他撤下来重新定价。他不信邪，硬扛到九月，最后降了四十万出手。早降三个月，那四十万说不定能少亏点。

南京这市场，现在就是这样。你打开链家看看，光一个江宁板块挂牌量都快两万套了。整个南京二手房挂牌量突破了十八万套，买房的人没见多，卖房的人扎堆往外涌。你挂个三百五十万，楼上同户型挂三百三十万，人家凭什么先看你家？

我有个做中介的朋友，干了七八年了。他说现在带客户看房，进门先问三件事：价格能谈多少、满不满五年、房子有没有抵押。前两个不行，第三个有问题，基本扭头就走。他手里有个客户，看中河西一套两居室，挂牌价四百二十万，客户直接还价三百九十万。房主气得不行，说这不成抢劫吗？结果呢，两个月后那房子三百九十八万成交了。现在不是你想卖多少钱的事，是买家愿意出多少钱的事。

到底怎么定价？我给你个实在法子。别自己拍脑袋，也别全听中介的。你把自己小区近半年成交的同户型房源拉出来，看真实成交价，不是挂牌价。那些挂着没卖出去的，一个都别参考。成交价里去掉最高和最低，取中间数，然后在这个基础上再降个百分之三到五。听着肉疼是吧？但这就是现在能卖掉的价格。

还有个小技巧，你定完价以后，自己假装买家去问两三个中介，让他们评价一下这个价格合不合理。中介为了争取房源，嘴上都说挂得合理，但你听他们说话的语气。要是犹豫，要是说“可以试试”，那基本就是高了。

你可能会说，那我挂低点不就完了？也别走极端。市场再差，也有人卖得贵。关键是你的房子值不值那个价。楼层、朝向、装修、学区、地铁距离，每一项都算钱。我见过一个老破小，房主花了十几万重新装修，卖得比同小区清水房贵了百分之八，照样有人要。但你要是房子本身有问题，顶楼没电梯，临街吵得慌，或者厨房卫生间改不了格局，那你想卖高就难了。

再给你提个醒。挂出去仨月没人问，别光等着。你得动起来。第一，让中介帮你拍套像样的照片，现在人都看手机选房，照片糊了吧唧的，第一轮就被刷掉了。第二，钥匙多配两把，放在中介店里，方便他们随时带看。你把看房时间卡得死死的，人家想看看不了，慢慢就没人推你房子了。第三，隔两周就问问带看情况，要是连续一个月零带看，那别的都别想了，就是价格问题，直接降。

我还见过一种人，挂出去没人问，不是价格问题，是房子真没法住。卫生间漏水到楼下，墙皮掉了一半，厨房油污厚得能刮下来。这种房子，你先把基本问题收拾利索再挂。宁可少卖两万，也别让买家一进门就皱眉头。

说到底，二手房卖不卖得掉，价格只占八成。剩下的两成，一个看房况，一个看缘分。你要是急着用钱，那就别犹豫，参考成交价挂，给中介留出谈价空间。你要是不急，那就挂着，但得有心理准备，可能挂一年都无人问津。这个因人而异，我也没法打包票，但大概率是这么个情况。

对了，你房子在哪个区？楼层和楼龄大概什么情况？说出来我帮你参谋参谋。