杭州房价｜广州房价：南北大盘分化，谁在真正回调

杭州房价｜广州房价：南北大盘分化，谁在真正回调

先给个结论：不用慌，但也别瞎抄底。杭州和广州现在的情况，看着是一回事，骨子里差别挺大。杭州是核心区还在撑，远郊确实在跌；广州更惨一点，天河越秀虽然硬气，但番禺、黄埔不少盘子已经回到三年前了。如果你想在这两个城市买房，光看平均数没用，得盯着具体板块看。

杭州的核心区到底硬不硬

我有个亲戚在杭州拱墅区工作，前两年想置换，从申花那边看了一套老房子。当时中介说这边抗跌，结果你看现在的挂牌价，比起去年高点，确实回调了15%左右。不过跟余杭远郊那个盘比，人家这15%算少的，远郊有些小区直接腰斩都没人夸张。

说白了，杭州的房价分化特别严重。钱江新城二期、申花这些核心地段，降价慢是因为买的人真有实力，刚需改善都在那儿。但你往萧山南部、临安、钱塘偏远地方看，那才是真正的“回调重灾区”。我身边有不少朋友在那边买了房，现在想卖都卖不掉，挂牌半年无人问津是常态。

所以如果你问杭州房价是不是崩了，我得说：没崩，但虚火退了一大半。核心区还有价值，远郊就是纯纯的投机泡沫破了。这时候要是还用五年前的逻辑去看房，肯定要吃亏。

广州哪里在真跌

再说说广州。广州我之前去看过几次，给我的感觉是它比杭州更“实诚”。天河珠江新城那边价格确实稳，但这块地儿本来就少，属于稀缺资源。真正的大头在番禺和黄埔。

我前阵子帮一个客户看番禺的盘，那个小区2021年的 peak 价格能到四万多一平，现在挂两万七八都能成交，这还是带装修的。你看这跌幅，比杭州远郊还狠。黄埔也是，科学城早期炒得太高，现在回归理性，很多盘直接跌回原点。

广州这地方，大家讲粤语，讲究实际。你看那些城中村改造项目，还有白云区的老破小，价格跌起来一点都不手软。其实这也正常，供给量大，需求却没那么旺盛，尤其是年轻一代更倾向于租房或者买 smaller 的房子，导致大面积住宅压力山大。

现在还能入手吗

这个问题其实每个人答案不一样。我劝你先问自己三个问题：一是你买这房子为了啥？自住还是投资？二是你的预算卡得死不死？三是你能接受多大的跌幅风险？

如果是自住，现在确实是挑房子的好时候。价格下来了，选择多了，还能慢慢砍价。我建议你多跑几个楼盘，别只听中介一家之言。比如杭州，你可以去余杭、萧山实地看看，对比一下核心区跟远郊的价格差距，心里就有数了。

要是投资，那我还是劝你慎重。除非你能捡漏到特别好的核心资产，否则别指望升值。广州的话，除非你工作在天河或者番禺核心，不然可以考虑看看二手小户型，性价比可能更高。

最后说一句，房价这东西，谁也说不准明天涨还是跌。但我相信，长期来看，人口净流入的城市，房子还是会有价值的。杭州和广州都是这样，只是你得选对地方。你呢，现在是在观望还是已经看中了哪套房子？