北京房价还在跌？｜这3个板块最抗跌

还在纠结北京房价是不是崩了？我看大概率是还在磨底，但别被大盘吓住，分化严重得很。有些盘真的在硬扛，甚至微涨；有些老破小哪怕挂三年都未必有人看。简单说，现在买房和卖房，逻辑早就变了。

我之前有个粉丝，手里两套老房子，一套在东三环旁边八十年代的老公房，没电梯，户型还奇葩；另一套在西郊的次新房，环境好。去年他就想全抛了换现金，我拦了他一把。结果你猜怎么着？西郊那套挂了半年，降价五十万还是没人问津，因为那是改善盘，接盘的人得先卖掉自己的刚需房，链条太长；东三环那套虽然破旧，但因为靠近地铁站，租客多，出租收益稳，反而有人来谈。所以啊，北京房价不是齐跌，是结构性调整。

哪三个板块真的硬气

你要是问我现在哪儿最抗跌，我肯定指这仨地方。

第一是南城的核心区，尤其是丰台总部基地辐射的那一片。以前大家总觉得北京重心在西北，现在完全不是这么回事。丰台这几年产业落得实，互联网大厂、金融机构往里搬，年轻人带着购买力过来了。那里的次新两居，单价虽不如海淀西城高，但流动性极好。我邻居老二，就是在这边买的婚房，当初犹豫半年，最后发现周边同样条件的房源库存少，抢着买的多了，价格自然稳得住。这里抗跌的理由很简单：有人干活，有人住，有真实的居住需求托底，不是那种纯炒作的概念盘。

第二是海淀北部的新城带，比如永丰、东北旺这一带。别嫌它偏，海淀的购买力就在那儿摆着。腾讯、百度、快手这些大厂员工买不起西二旗旁边的老破小，就往北走。这个片区的房子，主打一个“职住平衡”。我在知乎上看过一个数据，海淀北部近两年的二手房成交周期明显短于全市平均，说明刚需群体在这儿扎堆。而且这里的学校资源这几年跟上来不少，虽然不如中关村三小那么夸张，但家长图的是个省心。所以只要大厂不搬走，这里的房价就有底。

第三是朝阳CBD辐射的潘家园、劲松南边一点的老城。听着挺意外对吧？大家都说老破小要凉。但我得说，核心地段的顶级配套是不可复制的。比如协和医院看病方便，比如国贸上班步行十五分钟到。这种房子，卖的不是居住体验，是地段溢价。家里老人有病的，或者在CBD打工怕累的，首选这儿。前年我表哥就是买了潘家园的一套精装一居，专门给女儿婚后做过渡房，离公司和医院都近。这种房子跌幅极小，因为它的受众群非常稳定，不依赖投资客。

普通人现在该怎么入手

我劝你，别抱着抄底的心态来北京买房，这年头没人能抄在半山腰。

如果你是想自住，先算清楚通勤账。北京太大了，通勤时间超过一小时，生活质量直线下降。我看房的时候，经常建议客户先拿张地图，把公司到各个板块的地铁线路画出来。能接受四十五分钟直达的，选择面就宽很多。

再看预算。现在首付门槛低了，但别把所有积蓄都砸进去。留足半年月供的备用金，手里有粮心里不慌。我见过太多人，咬牙上车后，遇到失业或者生病，连供款都吃力，最后只能割肉离场，亏得一塌糊涂。

最后，别迷信“名校房产”。教育均衡化是大趋势，多校划片也越来越严。为了个学位多花一两百万，风险太大。除非你就图个心理安慰，或者真的打算让孩子就近上学且名额确定，否则没必要强行上车。

北京房价这事儿，我说不好明年涨还是跌，但这个因人而异。你要是急用，早点定；不急，就多看看。你现在手头有关注的板块吗？或者有没有什么特别的顾虑，咱们可以接着聊。